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主要通过分析广州楼市近期热事件和关键词,而去为广大购房者推荐想切合潮流、贴近需要的楼盘,第001期"事说新房"将为大家分析"2014年初,广州地王频出"的大事件。
往期回顾
2014年初,广州地王频出
2014年1月,广州首场土地拍卖会竟诞生三地王,吸金58亿;2月,广钢新城5宗地块折合楼面地价分别在17950-21568元/平方米之间,拍卖过程数次刷新区域地王纪录。不少人猜测2014年地王将再次催涨周边乃至整个区域的房价。本期"事说新房"从"广州年初即诞生多个地王"事件出发,探寻地王是否为区域房价的"助攻手"。

【地王诞生纪】
广州近几年来地王频出,甚至乎一场拍卖会连出三、四个,连连刷新区域甚至整个广州楼市的地价。本期栏目统计及整理了2010年至2014年较为具有代表性的"地王",编写出"地王诞生纪"。

【地王周边价】
广州各地屡现地王,预示着所在的区域或板块有开发商值得 的利好因素,未来会有更好的发展前景,因此周边的楼价也有随之"水涨船高"的趋势。本期"事说新房"选取三个地王的周边楼价走势,分析地王的诞生对项目的影响。

No.1 番禺区南村镇万博商业区地块四

【万科欧泊】
·拍地前价格:18000元/平 ·拍地后价格:25000元/平
万博商圈内的万科欧泊13年4月推出A4、A5栋均价为20000元/平,6月推A5栋售价涨至25000元/平。半年来,万科欧泊涨价达9000元/平,刚需盘卖出豪宅价。不过10月后均价回落至21000元/平,"地王效应"对于万科欧泊比较短暂。
【中环·品悦】
·拍地前价格:14500元/平 ·拍地后价格:15000元/平
距地王近的中环·品悦,拍地后折扣力度减低。中环·品悦五月初曾推出低至13000元/平的特价单位,之后产品价格上调至16000元/平,真实涨幅为300-400元/平。业内人士普遍认为,与地王产生有很大的关系。
【诺德名都】
·拍地前价格:15000元/平 ·拍地后价格:17000元/平
诺德名都1月开售2栋105-135平三房毛坯均价13000元/平,地王出炉后,1栋140-180平产品,毛坯售价升到18000元/平,虽然产品所在的楼栋不同,但涨价达到5000元/平,无不显示着地王的影响力。
南村镇万博商业区地块四,属商业用地兼容商务用地(B1/B2),起始价为50724万元。2013年5月由中铁建工以12亿元成功夺得,楼面价约达14194元/平方米,高达136.6%的溢价,立刻晋升为2013年番禺区内“地王”,业界擦测,预计该地块上建项目售价推升至3万/平。

No.2 海珠区南洲路地块

【罗马家园】
·拍地前价格:30000元/平 ·拍地后价格:32000元/平
地王诞生之际,正是罗马假日推新节点,5月拍地前预计售价30000元/平起,但6月开售时价升至32000元/平。此外地王诞生后,中介表示不少二手卖家提价,每平方米涨2000-3000元不等,而毗邻的珠江御景湾1个月内从20000元/平方米涨至25000元/平方米,涨幅高达25%。
【越秀星汇文华】
·拍地前价格:25000元/平 ·拍地后价格:28000元/平
大学城和南洲路地块均位于江轴线和中轴线交会处,由于该中轴线上的江景地块稀缺,因此南洲路地王一出,大学城板块的江景盘价格均有所上涨,其中越秀星汇三盘的涨幅较大。越秀拿下南洲路地块,占领中轴江景线,或有催涨星汇系列楼盘价格的意向。
【越秀星汇文瀚】
·拍地前价格:24000元/平起 ·拍地后价格:28000元/平起
情况与越秀星汇文华相似,加上项目进入清尾阶段,上涨幅度较大。
南洲路地块性质为二类居住用地,地处于广州城市新中轴线南段瀛洲生态园,拥一线江景,在拍地之前已有媒体推测该地有潜力跻身豪宅行列。2013年5月,海珠区南洲路1026号地块正式出让,被越秀城建以24.6亿元的高价拿下。

No.3 白云区同宝路地块

【卡布奇诺】
·拍地前价格:18000元/平 ·拍地后价格:23000元/平
位于同块对面的卡布奇诺,5月在售的123平产品仅18000元/平,自地王诞生之后,项目以地王作为卖点,新组团的吹风价也 至23000元/平,其后开售均价也达到22000元/平。
【新天半山】
·拍地前价格:14500元/平 ·拍地后价格:15000元/平
距离同块仅2车程的新天半山,4月在售大平层仅28000元/平,但在5月初同类型产品均价已经飙升至40000元/平,至今价格也在35000-38000元/平之间浮动,未回落至2字头水平。
二手楼价跟踪
·当时周边楼价涨幅超10%
当时同宝路地王诞生后,周边的二手楼价也有了明显的波动:据当时中介数据显示,同宝路地块周边的天河御品20000元/平涨至25000元/平,云景花园、云裳丽影、合一国际等楼盘涨幅也在15%-23%。
同宝路地块临近同和路和广州大道北,承接配套成熟的广州大道北商圈和环境优美的南湖商圈,邻近南湖生态空港企业园。13年5月由佳兆业以18.7亿元夺得,剔除保障房后楼面价达到25597元/平,远高于白云区史上的楼面价,专家猜测日后楼价或超4万元/平。

【原因及预测】

Part.1 促使地王周边楼盘涨价的因素分析

除了从上面提及的三幅地块之外,有数据指出2013年年中诞生的荔湾区珠江隧道口以西AF020122、白云区沙太路梅花园20号地块等周边的楼盘均有不同程度上的涨幅。可见,"地王"的诞生对周边的楼盘有"助攻"之效果,至少从2013年开始产生此效应。但是,"地王"也不是涨价的全部因素、仅是一条"导火线"、一个节点。区域楼价上涨,还有更多原因。

区域规划到位

政府往往区域规划到位之后,才会开展相关的土地出让计划。因此,"地王"诞生的区域或板块,也有政府的规划支持,未来将有完善的市政配套,开发商看好区域发展自然愿意花大价钱买地。

周边的楼盘因规划到位、配套升级而提供了涨价的缘由,"地王"诞生、将有新项目产生,则成了提价的"导火线"。

面粉贵过面包

2013年,广州出了8个区域地王,部分楼面价直逼甚至超过周边楼价,出现"面粉贵过面包"的反常现象。在建、在售楼盘价格低于地价,令开发商重新评估区域购买潜力,促使提高项目的售价。

另二手业主心态也受地王影响,叫价坚挺且议价空间缩窄。"面粉贵过面包",发掘区域新的购买潜力,也是促使一二手楼价上涨的因素。


板块配套成熟

通过统计发现,广州的"地王"除了在新规划区诞生外,更多地会落在成熟的板块之中,其中中心区占多数。

由于购房者倾向于置业配套成熟、交通便捷的地方,因此这些板块内的房价会保持一个稳定的增长。而"地王"是短期房价的一个催化剂,长远的房价上涨亦主要因为区域发展、配套设施。

Part2.下一个地王

2014年,广州计划出72幅商品住宅用地,总用地面积约526万平方米。不少"靓地"在今年推出,其中一向供应紧张的中心六区将推25幅商品住宅用地、广州南站商业地块"重出江湖"等等。下一个"地王"将"花落谁家"呢?
番禺 广州南站商业地块
广州南站规划效果图
番禺区:广州南站成为2014年广州土地供应的重点板块,其中2幅商业地块历经波折将"重出江湖"。2013年年底,广州南站商务区规划得到升级,定位为"华南商贸中心——枢纽乐享活城·岭南魅力之窗",而版块内开售的奥园越时代和敏捷时空壹号等2个楼盘,均跻身"日光"行列,印证了 者对南站未来的信心。规划优化,加上 者看好前景,广州南站有望跑出新地王。
奥园越时代 广州南站
地址:汉溪大道与石兴大道交汇处
产品:48-100平
售价:23000元/平起
电话:400-890-0000 转 644317
奥园城市天地 汉溪长隆
地址:新光快速与汉溪大道交汇
产品:45-90平
售价:26000元/平起
电话:400-890-0000 转 629059
保利大都汇 汉溪长隆
地址:汉溪大道与新光快速交汇处
产品:商铺及总部写字楼
售价:70000元/平起
电话:400-890-0000 转 684665
敏捷御峰国际 汉溪长隆
地址:大石105国道上
产品:60-100平
售价:14000元/平
电话:400-890-0000 转 652459
黄埔 鱼珠木材市场居住地块
黄埔鱼珠商务港效果图
黄埔区:近日,"萝岗并入黄埔"的消息得到证实,新黄埔区格局形成,"人多地少"的老黄埔和"人少地多"的萝岗形成优势互补,区域楼市受到购房者关注,一致看涨房价,成交在一周内狂翻5倍。黄埔鱼珠木材市场居住地块,是2014年中心六区住宅地中的"巨无霸",用地面积接近10万平方米,而政府亦曾提出将建黄埔临港商务鱼珠核心区。体量大、规划利好,也有望问鼎"区域地王"一位。
东城华庭 黄埔
地址:丰乐北路228号
产品:93-127平多种户型
售价:16800元/平
电话:400-890-0000 转 663571
东港花园 萝岗
地址:黄埔东路文船路363号
产品:82-12平两至三房
售价:16000元/平
电话:400-890-0000 转 654765
奥园春晓 萝岗楼盘
地址:广汕路转永顺大道交汇处
产品:124-140平楼王单元
售价:15000元/平
电话:400-890-0000 转 627902
中海誉城 萝岗
地址:开创大道与开源大道交接处
产品:79-139平多种户型
售价:14500元/平
电话:400-890-0000 转 688095
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