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广东商品房前三季销售金额同涨超一成 年末广佛楼市或有所升温

来源:房天下 2017-10-31 16:45:00

[摘要] 前三季度全省商品房销售面积和销售金额同比增长8.5%和13.7%,增速连续三个月小幅回落;市场供不应求情况加剧,住宅库存再创2013年以来新低,当前库存压力集中在非住宅商品房。

今年以来,房地产调控政策叠加效应不断强化,广东房地产市场多项指标增速平稳回落。前三季度全省商品房销售面积和销售金额同比增长8.5%和13.7%,增速连续三个月小幅回落;市场供不应求情况加剧,住宅库存再创2013年以来新低,当前库存压力集中在非住宅商品房。来自《2017年前三季度广东房地产市场分析报告》指出,迫于资金压力,预计四季度企业可能调整销售策略,加快回笼资金;投资、建设指标增速可能进一步放缓。

 

1.销量增速持续回落,楼市总体趋于平稳

今年前三季度,广东房地产市场总体表现平稳,商品房销售面积、销售金额分别为11198.10万平方米和13106.21亿元,同比增长8.5%和13.7%。从走势看,在日益严厉的房地产调控政策环境之下,受货币信贷政策持续收紧、按揭利率不断上调等因素影响,自下半年以来销售面积、销售额同比增速持续小幅回落,至9月分别累计回落2.6个和3.1个百分点。其中,第三季度商品房销售面积、销售金额分别为3731.94万平方米和4651.04亿元,环比下降16.2%和6.4%。

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按用途分,前三季度商品住宅销售面积9613.51万平方米,销售金额10898.16亿元,同比分别增长3.5%和6.6%;占商品房总销售面积和销售额的85.8%和83.2%。非住宅商品房销售面积1584.59万平方米、金额2208.06亿元,同比分别增长54.4%和69.7%。商品住宅均价11336元/平方米,非住宅商品房均价13934元/平方米,同比分别上涨3.0%和9.9%。数据显示,受调控政策影响,商品住宅销售量、价的增速均明显低于非住宅商品房增速。

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分区域看,珠三角地区商品房销售面积7421.94万平方米,同比下降3.9%;销售金额10745.53亿元,同比增长5.5%;分别占全省总量的66.3%和82.0%,其中销售面积排名前三的佛山、广州、惠州3市合计占全省的38.5%,销售额排名前三的佛山、广州、深圳3市合计占全省的49.5%;销售均价14478元/平方米,同比上涨9.8%。粤东西北合计销售面积3776.17万平方米,销售金额2360.68亿元,同比分别增长45.8%和76.7%,增速较1-8月回落5个和3.5个百分点;销售均价6252元/平方米,同比上涨21.3%。数据显示,下半年以来,各地区的商品房销售量增速均有所回落,呈现趋同走势。 

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2.市场持续供不应求,住宅库存屡创新低

从供求关系看,今年以来商品房新增供应面积持续小于销售面积,前三季度全省商品房和商品住宅新增批准预售面积分别为4622.74万和3980.94万平方米,同比下降13.1%和10.5%。新增批准预售面积与销售面积相比,1-9月商品房供销比跌至0.41的新低,这与主管部门对于超过政府指导价项目不发预售证有关。

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从库存情况看,截至今年9月期末,全省商品房待售面积5083.35万平方米,同比下降9.9%。其中,商品住宅待售面积2519.53万平方米,同比下降22.5%;非住宅商品房待售面积2563.82万平方米,同比增长7.2%。数据显示,商品住宅待售面积创2013年以来水平,已低于非住宅商品房的待售面积,现阶段库存压力主要集中在非住宅商品房。

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3.资金增速一路走低,投资面临下行压力

前三季度,全省房地产到位资金13675.39亿元,同比增长8.1%,增速比1-8月下降2.4个百分点。其中,国内贷款3056.41亿元,增长55.5%,占比22.3%;利用外资35.53亿元,增长31.5%;自筹资金3704.30亿元,增长12.2%;以销售回笼资金为主的其他资金6879.15亿元,同比下降6.5%,占比为50.3%。其他资金钟,在信贷政策持续收紧之下,定金及预收款同比增长5.5%,个人按揭贷款同比下降15.3%,比1-8月分别下降了2.1个百分点和1.3个百分点。随着调控政策叠加效应持续显现,企业销售回笼资金难度加大,资金趋于紧张,将一定程度上影响企业的投资决策。

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从房地产投资情况看,前三季度完成投资8586.35亿元,同比增长18.9%,较1-8月略高0.7个百分点。但从建设指标看,截至今年9月末,全省商品房施工面积67951.57万平方米,同比增长13.1%;本年新开工面积11978.58万平方米,同比增长11.6%;竣工面积4492.13万平方米,同比增长27.2%。与上半年相比,前三季度商品房施工面积、新开工面积、竣工面积同比增速分别回落0.4个、5.6个和16.0个百分点,增速均呈下行趋势。

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土地市场方面,9月末待开发土地面积3246.10万平方米,同比下降18.5%。其中,本年土地购置面积1149.14万平方米,同比增长6.3%,同比增速较上半年提高2.9个百分点;成交价款1076.44亿元,同比增长48.1%,较上半年回落41.5个百分点;成交均价9367元/平方米,同比增长39.2%。从单季度数据看,第三季度土地购置面积、成交价款分别为482.04万平方米和510.17亿元,环比分别增长22.6%和65.1%;购置均价10584元/平方米,环比增长34.7%。数据反映,在政府加大土地供应力度的同时,地价也上涨明显,这将进一步提高房地产开发市场的门槛。

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二、市场展望

从政策环境看,近年来国家致力于加快推进房地产市场长效机制的建立和健全。按照中央部署,各级政府部门一方面从需求端抑制投资投机性需求,防止房价过快上涨;另一方面从供给端增加土地供给、探索“租购并举”的住房供应新体系,培育和发展住房租赁市场成为建立长效机制的重要组成部分之一。

中共十九大期间,习总书记在报告中指出:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居;住建部部长表态“将坚持调控目标不动摇、力度不松劲,保持政策的连续性和稳定性”。十九大闭幕后,国家发展改革委、住房城乡建设部即联合发出通知,部署在范围内对房地产开发企业和房地产中介机构开展商品房销售价格行为的联合检查。未来,房地产调控政策仍将围绕强化房子的居住属性、弱化其直接投资功能展开。

就目前而言,重点城市“限购”“限贷”“限价”“限售”“限签”等行政手段仍将严格执行,一定时期内商品房交易市场仍将受到抑制,住房租赁市场则将加速得到培育和发展。金融政策将保持稳健中性,有序推进去杠杆,个人住房信贷仍将维持收紧,住房按揭贷款利率仍有上浮空间,将进一步影响购房决策,从而影响市场交易和企业资金回笼,企业的资金压力也将进一步凸显。

预计四季度企业将调整销售策略,加大销售力度,市场销售量或有所回升。但受资金压力上升和限售、限签等影响,企业的投资建设进度也可能放缓,完成投资、施工面积、新开工面积、竣工面积等指标的同比增速可能进一步回落。

综上分析,建议企业认真领会贯彻中央精神,顺应国家政策导向,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,严格规范市场行为,共同营造诚信自律的市场经营环境;密切关注并适时介入房地产租赁市场和特色小镇建设等新型地产形态,由传统单一的“开发-销售”模式向“持有-经营”模式转型;更加注重对绿色环保、低碳节能、智能简约、人文关怀的产品的打造,更好满足新时代人们对美好生活的需求。

三、机构观点

【世联行】2017年的主基调是稳,竣工、销售增速下行,库存、融资回落,呈现全局平稳投资退潮的稳态;在限售再起、信贷收紧、房住不炒的大环境下,前三季度商品住宅销售面积增速降至7.6%,与2015年底相当,预计全年住房销售面积值与去年基本持平。在可见的将来,购买不再是解决住房需求的方式,多渠道、多种类的租、售供应将先后登场;租赁既是解决基本居住需求的重要方式,也是提供个性化服务、高附加值服务的重要方式,还是新时代住宅多样化服务和消费的重要载体。

【合富研究院】本轮房地产调控兼具系统性与持续性。政策针对重点城市一二三级市场全面收紧,抑制与改革并举,体现系统性;各城调控范围扩大、调控方式深化,体现持续性。近期看,各种政策压力叠加伴随金融去杠杆过程,致使二级市场周转被明显抑制,直接表现为黄金月市场“旺季不旺”;规模房企资金回笼压力上升已促使更多企业在三季度后“促销走量”,各城高性价比项目陆续增多。长远看,土地要素“供给下降”趋势下,政府将加快形成“长效机制”保障“住有所居”。一级土地市场供应方式与供应结构改变将传导至二级市场产品结构,“土地获取成本”仍然是决定未来市场价格的关键因素。

【广东中原地产代理有限公司】四季度政策层面将维持稳中偏紧的主基调,一方面,已经出台紧缩调控政策的城市仍将维持较长的时间周期以巩固现有调控成果;另一方面,部分房价继续上涨的三四线城市将加码调控。随着金融去杠杆持续,全方位监管措施的落实,以其他渠道的信贷资金将难进入房地产。与此同时,四季度银行信贷额度收紧,房贷利率上浮态势将难以缓解,预计成交将受到较大冲击。土地市场方面,土地供应端对租赁住房用地予以重点支持,一方面加大执行“限地价、竞自持”规定,增加租赁住房所占比重;另一方面,试水纯租赁用地,鼓励企业发展租赁市场。

【广东经纬房产咨询有限公司】“房住不炒”成为未来调控的主导思想,促进房地产长效机制的格局打开,并往纵深渗透,分类调控、因城施策延续,住房销售市场趋于理性发展。就广佛地区而言,调控基调从严,现行政策有望延续,不排除阶段性的政策组合拳以维稳楼市。预计至年末,广佛楼市对比第三季度有所升温。一方面,房企年终考核将至,部分房企或以颇具吸引力的价格冲刺目标;另一方面,广佛楼市将迎来年末推货小高潮,中心区域及外围板块均有新房源补给,一些品牌房企的全新项目也将相继亮相,带动购房者看房及交易热情回升。年末房价预计总体维稳、增速放缓,交易热点将集中在房源充足区域。随着粤港澳大湾区规划建设提速,及其作为“一带一路”战略门户枢纽的价值逐步显现,广佛地区在产业升级、人才引进、资金及资源倾斜、城市及交通建设等方面均获利好,城市跃升的空间较大,房地产行业亦获得良好的发展机遇。但值得注意的是,在新格局中构建风险预警机制、提高行业风险管控能力亦成为行业良性发展的重要任务。

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