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房价涨跌背后的逻辑是什么 谁看不懂谁就买单

来源:房天下 2017-05-12 09:23:00

[摘要] 4月份以来,广州楼市成交量锐减,而价格横盘保持不动,虽有很多消息称卖方(开发企业和二手房业主)价格有所松动,但从实际成交来看,价格并没有出现明显下降,买家和卖家大多观望。

来源:羊城房产(公号:yangchengfc)

4月份以来,广州楼市成交量锐减,而价格横盘保持不动,虽有很多消息称卖方(开发企业和二手房业主)价格有所松动,但从实际成交来看,价格并没有出现明显下降,买家和卖家大多观望。

很多朋友问小编,为什么国家每次出台政策,房价都不会降,或者降价的窗口期很短暂,稍纵即逝,而过后都是房价进一步上涨?小编根据自身多年从业经验和对行业的理解,加上对这么多年每次国家出台房地产政策市场前后变化的观察,现将房价变化背后的逻辑和大家分享:房价短期变化看政策(包括调控政策和金融货币政策)、中期变化看供求(土地市场、房产市场以及投资开工等)、长期变化看城市化率、人口、经济。

下面以广州为例,具体阐述一下:

一、短期看政策

首先是房地产政策,近期政策大家都已经非常了解,主要是3月以来广州出台的各项政策,目标是使房产回归居住属性,打击炒房。出台了包括限售、限价、限购、限贷等各方面的政策、速冻市场,防止房价过快上涨。效果当然立竿见影,4月份成交量减半、价格没涨、甚至有些微跌。有人问为什么没有大跌?这主要是由市场中长期因素和卖方的预期所决定,稍后会具体分析。

其次是金融政策,信贷收紧、利率提高,短期金融货币政策不利于行业发展。

近年M2增速

M2增速总体水平逐年走低,信贷宽松的时期过去了,现在有的开发商针对还款能力差、利率低的刚需客户不愿意房贷。

因此,从短期情况来看,目前的政策环境不利于行业发展,市场热度骤减也是理所应当的。

二、中期看供求关系

广州目前房地产市场的供求关系还是比较紧张的,这方面在过去文章讨论的比较多。首先是土地市场供应偏少,主要表现在供应量并没有随着销量的上涨而扩大,两者的缺口逐年加大。

广州历年土地成交与住房成交面积对比

其次是二级市场上竣工量跟不上销售量的增长,目前每卖出2套房子才有1套房子竣工。

广州住宅销售面积与竣工面积情况

最后就是广州市场库存低,出清周期在新政出台后也没有明显上升,现在出清周期不到半年,扣除那些与需求不匹配的问题产品,有效供应应该更少。

广州商品住宅出清周期

中期的供求关系会决定未来2-3年的房地产市场,因此从这方面来看,广州房价在未来2-3年还是会逐步上涨。

三、长期看人口、城市化率、经济发展

先说经济发展,2016年广东省GDP总量排名前两位的是:广州(19500)、深圳(19492.6),GDP总量均迫近20000亿;排在第三位的佛山(8600)也超过8000亿。GDP增速上,汕头以11.38%排名位,广州(9.4%)与珠海(9.4%)并列第二位;韶关(5.95%)、肇庆(5.79%)排名最后两位,增速低于6.7%。

广东省各地级市2016年GDP与公共预算收入

而从2017年一季度来看,广州经济总量第三,仅次于北京、上海,而增速是8.2%,高于北京、上海,加上近两年落户广州的大企业,如富士康、微软、思科等,未来广州经济仍将高速发展。

其次是城市化率和人口。按户籍来看,广州城市化率已经很高,2016年末常住人口1404.35万人,城镇人口比重为86.06%,远高于平均水平,因此未来主要看流入人口情况。

从人口流入来看,广州总量和增速还是比较乐观的,2016年总量、增速第二,远高于北京、上海和其他二线城市。

2016年各城市常住人口变化情况

从人口结构来看,未来人口年龄结构有优势,在各大城市中,中小学生人数排名,占比也靠前,因此人口方面对广州市场未来有很大支撑。

各大城市幼儿园、中小学生人口情况

总结,通过以上三方面因素分析,从中期、长期来看,广州房价上涨动力很足,只是目前由于政策原因市场暂时冻结,随着时间的延长,符合限购条件的人会越来越多,在没有其他投资渠道的情况下,楼市还是比较安全的选择。其他城市的购房者,可以顺着本篇的思路自行分析一下本地的市场,选择自己合理的出手时间。

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