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成交大年广州未“赢”够?2016年四季度暨全年房地产市场回顾与展望

来源:房天下 2017-01-20 09:14:00

[摘要] 广州,2017年1月18日——领先全球的房地产服务商戴德梁行今日对2016年第四季度暨全年的广州房地产市场表现进行了全方位、深层次的解读,并对广州市场接下来的走向进行了预判和展望。

广州,2017年1月18日——领先全球的房地产服务商戴德梁行今日对2016年第四季度暨全年的广州房地产市场表现进行了全方位、深层次的解读,并对广州市场接下来的走向进行了预判和展望。

经济新常态下的2016年,降首付降准、营改增、土地限价等政策频频出台;“去库存“在年初被列为2016年五大经济任务之一,对住宅市场的推动和刺激成果显著。此外,全球经济形势的疲软及诸多不确定性因素促使资本涌入资金流稳定、能相对较好规避通胀风险的房地产市场,2016年成为了中国房地产史上的成交大年:数据显示,前11个月国内商品房销售金额10.3万亿,与2015年全年相比高出18%,销售面积也创下新高。物业市场大宗交易同样生猛:以上海为例,戴德梁行统计的大宗物业交易在12月跨入1300亿元大关,同比翻番有余。整体来看,房地产市场可谓空前繁荣。

商品房销售市场:成交大丰收,市场潜力可观

2016年前11月对比2015年全年,新建(一手)商品房成交面积升16%,成交总额升26%;存量(二手)房市场表现更为突出,成交面积升43%,成交总额攀升68%。商品住宅毫无疑问是商品房增量的核心驱动力:无论是从商品房成交的面积增量还是金额增量来看,住宅的贡献都去到9成左右。

尽管2016年住宅销售强劲,但戴德梁行认为,未来的广州楼市成长空间仍然可观:广州人口是上海的56%,但一二手住宅成交总面积仅占上海的46%;即便加上可能分流部分广州购买力的佛山住宅市场,广佛一二手住宅成交面积相加,仍低于上海。实际上,广州与上海的住宅成交面积差距并非因为广州购买力弱;2016年广州一手商品住宅明显供不应求,0.7的供销比创近年新低,显示出市场存在巨大的购买需求未被满足;新建商品住宅库存一路走低,2016年末广州可售库存仅739万平方米,预测去化周期5.7个月。戴德梁行助理董事及华中区研究部主管林珂指出,市场供应有限使得需求未得到完全满足,广州楼市未来的成长空间仍然巨大,潜力无限。

土地市场:增城备受追捧,广州仍为一线性价比高城市

经历了前三个季度的淡静,四季度的广州土地市场终于迎来高潮:共计49宗、241.5万平方米土地拍出,成交金额449.6亿元。然而2016年仍是一个土地成交小年:全年成交面积605.2万平方米,同比减少6.6%,成交金额732.1亿,同比下滑23.4%。盘点2016年的土地市场可以明显看出,“产业落位”、“去库存”主导了土地出让:2016年全年工业用地占整体土地成交面积的比重为45.2%,比去年同期占比明显上升,显示土地出让支持“产业落位”的功能在今年继续走强;住宅用地出让面积则同比缩减,所占比重由2015年的45.0%降至40.2%。分区域来看,外围区域仍是2016年的土地供应成交主力,全年外围区域成交面积占全市成交面积的89%,比去年高出7个百分点,成交金额占全市的55%,比去年升高24个百分点。

2016年广州土地市场溢价率前十的地块中,增城区独占八块,且均为住宅用地。林珂指出,东部交通枢纽规划的落位、政策以及较低的土地成本,是增城宅地备受追捧的重要原因。

2016年,除深圳外一线城市的土地供应面积均在缩减,但在北上广深四个城市中,广州的土地供应面积仍排在第二位。对比一线城市近三年各类型用地的成交楼面均价,从高到低依次为:深圳、北京、上海、广州;广州的住宅用地、商办类用地、工作用地成交楼面均价分别是上海的77%、73%和62%。戴德梁行指出,在一线城市之中,广州的土地供应仍然较多且价格低,城市成本优势尽显,性价比高之城当仁不让。

写字楼市场:供应吸纳双创新高,CBD未来租金看涨

2016年前三季度,广州录得地区生产总值14037.78亿元,同比增长8.1%,增长率高于和全省。第三产业增加值实现同比增长8.9%,产业结构占比67.77%,比重同比提升1.64个百分点。

第三产业的稳步发展在写字楼市场上得到了清晰的反映:2016年以来,金融业、专业服务业企业继续保持强势扩张,戴德梁行数据显示,2016年面积扩张的企业中,金融类占比34%,同比攀升12个百分点,专业服务业的扩张也同比上升10个百分点至17%。

四季度广州甲级写字楼市场迎来了天盈广场东塔、凯华国际广场和广场的入市,将全年新增供应推升至94.1万平方米的新高,年末甲级写字楼存量攀升至468.3万平方米。受新增供应推动,年内吸纳量录得57.5万平方米,四季度末整体空置率同比上升6个百分点至14.3%;由于今年新增物业大多质素优良越且较早展开预租等策略,因此尽管供应激增,平均租金并未陷入低谷,四季度全市甲级写字楼市场录得平均租金168.8元/平方米/月,按年增长0.4%。

经历了2016的供应大潮,2017的广州甲级写字楼市场新增供应极其有限,28万平方米的新增供应将全部位于琶洲板块。林珂指出,尽管现时珠江新城的存量占到全市甲级写字楼存量的67%,但随着珠江新城步入供应末期,现有项目可租赁面积较之前有限,业主方将把握更多主动权。随着出租率的稳步提升,珠江新城未来租金看涨;而琶洲和金融城板块将接棒珠江新城,迎来快速发展期。

零售市场:线上线下加快融合,市场日趋多元成熟

2016年1-11月,广州实现社会消费品零售总额7955.84亿元,增长9.0%,增速位于一线城市首位,但较去年同期回落2.4个百分点。与其它一线城市一样,其增速低于平均。经历了前期的高速发展,限额以上网上商店零售额增速从2014-15年60%以上降至今年3月以来25%左右。

广州优质零售市场全年新开4大购物中心,带来商业面积近25万平方米,年末全市核心商圈优质商业存量推升至172.5万平方米。经济形势的承压及竞争的日趋激烈促使各大购物中心加快调整、升级和转型的步伐。受新项目的入市、商场业态调整等因素的影响,四季度广州核心商圈优质购物中心首层平均租金录得每月每平方米1,266.6元,环比暂跌4.9%。尽管平均租金暂时回落,但多个商场通过业态调整、品牌升级、增加体验式元素和活动等方式拉动了零售商和顾客的回归。

回顾2016年的广州零售市场,快时尚扩张速度较前期放缓,明星餐饮品牌保持强势;文化娱乐业态日益增加,处于探索阶段的创新业态也成为空间吸纳的新力量。林珂表示,在竞争日趋激烈的同时,广州的零售市场也在发生着深刻变化:各大品牌加快线上、线下渠道整合,升级支付手段、开拓新的配送模式,以迎合消费习惯的变化;此外,广州市场新品牌在2016年持续增加,零售品牌对产品线进行进一步细分,设计师品牌、买手店等个性品牌增长较快,市场品牌及产品线日益丰富,反应出广州零售市场正变得日趋多样化、成熟化。

展望未来,戴德梁行预计,尽管电商对实体商业的冲击仍然巨大,但各大零售商正逐步探索出一条线上、线下融合发展的道路,随着实体商业调整的逐步完成和新兴业态的不断加入,更加注重个性化、体验化的实体商业或将迎来再一次的复苏。在新的一年,广州优质商业面积或将加快吸纳,租金走势则趋于平稳。

(来源:戴德梁行)

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