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刚需库存消化快 增城番禺黄埔去化周期仅剩7个月

来源:房天下 2016-11-17 00:00:00

[摘要] 金九银十期间,部分广州房企积极推盘,库存量大大下降,所以11月推货节奏放缓。未来房企推货或以低价刚需项目为主,如在热门板块中,主推单价、总价较低、定位刚需的项目,而同一项目中选择位置较差的楼栋。

房地产去库存是中国2016年五大主要任务之一。去库存上半场中,信贷宽松、政策释放红利、房价加速上涨。在去库存的大背景下,今年开发商的销售业绩纷纷大增,大部分都提前完成了年度目标。从前10月房企的销售表现来看,预计全年实现1000亿规模的房企有望达10~12家,2000亿规模的房企有望达2~3家,3000亿有可能会出现3家。

10月初,22个热点城市先后出台楼市调控政策,在限购、限贷、确保土地等多方面调控楼市。国庆后广州新开盘项目大幅度减少,市场进入调整阶段。从市场开盘情况及预售情况来看,10月中起,市场逐步转入调整期。截至10月25日,全市一手住宅可售面积继上月再缩减至751.86万平方米,新增供应在黄金周后明显减慢,供应未跟上消化,因此库存消化快,而消化周期已经缩短到不够半年。

金九银十期间,部分广州房企积极推盘,库存量大大下降,所以11月推货节奏放缓。再加上,近期有关部门对楼市价格管控力度加大,对楼盘预售证发放监管变严,因此部分高价项目入市压力增加。

据房天下监控10月3日至11月6日连续五周的网签数据显示,“刚需天堂”番禺库存仅剩7.7个月,有着“东部粮仓”美誉的增城、黄埔库存也急降至7.01个月、8.15个月,花都、南沙、从化三区的库存量在保持在14-16个月之间。由于中心五区在10月后半月出现了罕见的持续13天“零网签”,11月又有“限价网签”,监控结果或被“人工干预”,因而这里暂不纳入库存数据统计范畴。

近郊六区库存

近郊六区库存统计(统计时间:10.3至11.7共五周)

对于增城而言,由于,而且属于广州价格洼地,因此不论荔城、新塘,还是朱村,都已经逐渐步入供不应求的阶段。8月刚拍出高价地块与即将在下个月迎来6号线二期开通的黄埔,区府板块、科学城板块也已经到了库存低洼期,凭借14号线利好的知识城板块与仅剩的“货仓”长岭居板块,供不应求的市场下均价一度走高。

对于番禺而言,一方面面临长达三年仅有四块宅地供应(有两块未开拍),库存本身供给量不足;一方面,多线地铁、政府的规划、生活配套的高速成熟,已经让番禺成为继中心区置业之外的第二阶级,购房者任然爱着这片热土,少有开盘的番禺今年迎来广州亚运城、祈福缤纷汇两个大社区盘的热销,不无缘由。当然,随着两盘集中网签潮褪去,开始顺销,番禺区的网签量将理性回归,库存的压力也将减小。

近郊六区库存

黄番增三区周网签趋势(统计时间:10.3至11.7共五周)

细看三个区域网签成交数据,增城的周均成交套数较高,达730.8套/周,黄埔次之,496套/周,番禺434套/周,而且三个区域在周成交走势图重要的网签节点。第40周是黄埔刚经历周成交1889高峰值之后的低洼节点;第41周恰逢番禺凭借两盘——广州亚运城网签472套、祈福缤纷汇网签460套,当周占比29%,一举逆袭当周排行榜冠亚军;后三周的网签量趋于正常走势。

调控本身的作用主要是从购房者心理入手,目的是降低市场预期,打下“镇静剂”。虽然近期广州没有明显加码楼市调控,但是随着二十多个城市出台楼市新政,不少广州买家的买房心理受到了影响,购房者心态比较复杂,观望情绪浓厚。不过,尽管有购房者憧憬在严格调控的市场背景下,房价能降下来,但看房后发现,楼价依然没大变化。

未来房企推货或以低价刚需项目为主,在热门板块,开发商或主推单价、总价较低、定位刚需的项目,同一项目中选择位置较差的楼栋。既然有需求,迟买不如早买。

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