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广州商品房库存量仅够卖11.4个月

来源:羊城晚报 2016-06-22 16:13:00

[摘要] 目前广州去库存周期或者说存销比为11.4个月,广州既不过剩,也不缺货,一如既往保持相对理性与健康”。

同策咨询研究部刚刚发布的监测报告显示,超过八成城市存量同比下滑。35个城市新建商品住宅库存也得出了“5月份库存走势继续下滑”结论。2015年下半年开始,35个城市库存总体呈现下滑态势,到了2016年1~3月份继续出现下滑。此前库存规模已出现连续6个月环比下跌、连续8个月同比下跌的态势。

超八成城市存量同比下滑

截止至2016年5月底,监测一二三四线共38个城市,商品住宅累计库存余量较上个月继续下滑,环比、同比分别下滑2.14%和15.25%至27829万平方米。值得注意的是,自去年10月份出现存量同比下滑的情况以来,本月同比下滑幅度为剧烈,存量并且跌至2014年4月份以来的新低。

截止至5月底,从监测38个城市的库存数据来看,有32个城市的商品住宅库存量同比下滑,与上月持平,同比降幅从1.22%到54.46%不等。而三明、深圳、运城、南昌、呼和浩特、威海,这6个城市本月存量同比出现上扬,上扬幅度从4.53%到34.76%不等,其中,三明同比上扬幅度依旧为大。

在同比上扬的城市中,仅深圳一个一线城市,但由于该城市存量值持续处于低位,4月份存销比仅为9.73个月,受到调控影响,5月份,存量继续环比小幅上扬3.32个百分点,存销比也扩大至13.3个月。

同比下降的32个城市中,降幅居前的3个城市分别是南京、苏州、和南平,其中,苏州和南京连续三个月同比下滑幅度居或第二位,本月同比下滑幅度分别为54.46%和49.74%,而本月南平的存量同比下滑幅度也达到了43.30%。

同策咨询研究部分析,监测城市中有八成以上存量出现同比下滑,苏州南京下滑幅度持续居前。

销售回升需警惕更大“陷阱”

同策咨询研究部认为,1-5月市场火爆,存销比在不断下滑,二线城市存量同比下滑幅度达两成,居各线城市首位。在中国城镇化率已经接近60%的市场背景下,楼市已经进入下半场,房地产行业增速下滑成趋势,不再会有过去“黄金十年”辉煌。因此,不要再期望此次房地产 回升与销售回升会带来更多的房地产市场机会。

而1-5月中国房地产销售回升,反而会因为楼市已经进入下半场而隐藏着更大“陷阱”。这个“陷阱”就是一线城市、部分基本面较好的二线城市将面临地价攀升的 风险,部分基本面不好的二线城市、大部分三四线城市面临更大的“去库存”压力。

无独有偶,易居研究院监测35个城市新建商品住宅库存总量为24879万平方米,环比减少0.9%,同比减少4.6%。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,35城去库存周期继续下行,处于历史较低水平,会进一步加剧此类城市房价上涨的压力。从市场预期稳定等角度看,抑制房价已变得刻不容缓。

值得警惕的是,对于一些重点二线城市,去库存周期甚至低于6个月的水平。比如苏州、南京和合肥等城市,去库存周期仅仅为两个月左右的水平。对于此类城市来说,近期政策收紧的概率在增加。当然从长期看,积极供地、加快补库存才是根本的应对策略。

一线城市持续分化

从各城市存量较上个月浮动情况来看,38个监测城市中,有31个城市环比下滑,较上个月增加9个,下滑幅度大的为厦门,达18%;其次是南京,为16.5%。本月存量上扬的有7个城市,上扬幅度大的是青岛,为11.54%。

一线城市本月的存量变化出现分化,深圳、上海这两个在三月份出台紧缩性调控政策的一线城市,存量出现环比继续出现上扬,上扬幅度分别为3.32%和3.14%,均较上个月10%的环比上扬幅度有所缩减。而广州和北京本月的存量基本与上个月持平,仅分别小幅下滑了0.69%和1.91%。

据测算,目前广州去库存周期或者说存销比为11.4个月。根据阳光家缘数据显示,截至6月21日,全市未售商品住房共143534套,按照上月的销量来计算,库存周期为11.4个月。比起4月末,减少了两个月。“行业内有个通俗认知,库存6-18个月是均衡状态。也就是说,广州既不过剩,也不缺货,一如既往保持相对理性与健康”。

另据网站统计,截至6月14日,广州一手房网签成交共计50025套,仅仅耗时165天,刷新广州近7年来的纪录。此前,广州快突破5万套,是在2013年,为190天。而今年,足足比2013年提前了一个月。比往年更是几乎快了整整一个季度。2013年,是广州市场火爆的时期,全年网签92863套。而今年不到半年网签已破5万套,按此速度来看,广州今年一手房销售超越2013年、坐上位置应是妥妥的。

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